不動産の売却をお考えの方
売却の流れをご説明いたします。
査定・見積りは無料ですので、売却をまだ決めていない方もお気軽にお読みください。
- STEP1売却相談
- STEP2調査・査定
- STEP3媒介契約の
締結 - STEP4販売活動
経過報告 - STEP5売買契約の
締結 - STEP6残代金・物件
の引き渡し
step1.売却相談
ご所有の不動産売却、買い替えをお考えの方は、まず専門の知識と経験が豊富な当社にご相談ください。
具体的な売却時期がお決まりでない場合でも、今後の参考にご所有の不動産評価を知っておくのも良いかと思います。
お客様の様々なご事情や要望を考慮のうえ、ご所有の住宅ローン残高の処理や売却代金の受領時期、諸費用などの差引き残額（手取り金額）の算出を的確にアドバイスします。
ご相談いただいた内容については秘密厳守にてお取り扱いさせて頂きます。
①売却に必要な費用
| 印紙代（国税） | 売買契約書に貼付します |
| 登録費用（国税） | 表示変更・抵当権抹消登記の費用です |
| 不動産譲渡所得税（国税） | 不動産を売却した際に売却利益がある場合 |
| 住民税（地方税） | 不動産を売却した際に売却利益がある場合 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料 |
| 修理修繕費用 | 修理・修繕後、引渡をする場合など必要になります |
| 建物解体費用 | 更地で売る場合必要になります |
| 測量・分筆登記費用 | 境界の確定や土地を切り売りする場合 |
その他にも、司法書士への報酬や引越し費用などが必要になります。売却の目的や、時期などしっかり相談出来る不動産会社を選び、査定を依頼します。
仲介手数料について
| 取引額｜200万円以下 | 取引額の5％ |
| 取引額｜400万円以下 | 取引額が200万以下の部分についてはその5％ 取引額が200万を超える部分についてはその4％ |
| 取引額｜400万円超 | 取引額が200万円以下の部分に付いてはその5％ 取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4％ 取引額が400万円を超える部分についてはその3％ |
step.2調査・査定
物件ご売却価格の目安や査定方法、査定価格と売り出し価格についてご説明します。
①売却物件の調査
お住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。 査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、登記簿、建築確認書など、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。
ご所有の不動産を現地確認させていただき、周辺の環境や使用状況と敷地の状況を調査します。
現地調査なしで相場が知りたい方は、実際の取引事例や周辺での売り出し価格を参考に、その場で、概算価格のご提示も承ります。道路の状況や周辺環境によって査定価格は変わる場合がありますので、現地調査後の査定をおすすめします。
②査定
役所や法務局での調査をおこない、権利上や法令上の問題などを確認し、市場の動向や実際の取引事例を参考に、希少性も基に査定価格をご提示いたします。
査定価格は３ヶ月を目安に売却が可能と思われる価格で提示いたします。実際の販売価格は、お客様のご要望に応じた販売価格でご相談に応じています。
ご希望により買取価格の査定および賃料価格査定もおこなっています。お気軽にお尋ねください。秘密厳守にて承ります。
step.3媒介契約の締結
ご売却が決まったら不動産会社に売却を依頼するための、媒介契約を締結していただきます。
①媒介契約の種類
ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。 |
| 専任媒介契約 | 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。 |
②媒介契約制度の違い
| 複数業者との契約 | 依頼者自ら発見した 相手との取引 |
指定流通機構への 登録義務 |
業務処理報告義務 | |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 可 | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | 可 | 可 | なし | なし |
指定流通機構（レインズ）とは？
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」が運営する物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。
ご売却の依頼をいただきました不動産は、売却物件情報としてレインズに登録いたします。登録された物件情報は数多くの不動産会社に公開され、取引の拡大を図ることができます。
step4.販売活動・経過報告
売り出しから販売活動についてご説明いたします。
販売活動にかかる費用は全て当社が負担いたします。ご成約まで１円もいただきません！
成果主義宣言！
①活動内容
自社ホームページへの掲載
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スマートフォンからも簡単に検索できます。
広告媒体（新聞折り込み）への掲載など広報活動
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近隣へチラシを配布したり、不動産情報誌へ掲載したりします。
指定流通機構（レインズ）への登録
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当社顧客以外からも広く買主を探します。
オープンハウスや現地案内会の開催
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実際に買主に物件をご案内して、見て頂きます。
ポータルサイトへの掲載
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スマートフォンからも簡単に検索できます。
自社ホームページ
広報活動
スマートフォン
②経過報告
売却をご依頼された物件の販売活動を定期的にご報告致します。 実際に行った広告活動の内容や、物件を紹介した買主の反応や問合せ状況などをご報告致します。
報告の時期については、媒介契約にもよりますが一般媒介契約の場合であっても、定期的にご報告させていただいています。
| １． | インターネット広告の掲載状況 |
| ２． | チラシ・新聞広告・住宅雑誌の掲載状況 |
| ３． | オープンハウスを開催した場合は実施の状況 |
| ４． | 現地表示による表示状況 |
| ５． | 登録顧客の紹介やお問い合わせの状況 |
| ６． | 指定流通機構（レインズ）の掲載状況 |
| ７． | 宮崎市宅地建物取引協会（ふれんず宮崎）の掲載状況 |
step5.売買契約の締結
購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件について調整し、売買契約を締結します。
①契約に至るまで
ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。 そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。
②不動産売買契約とは
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。 売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付 金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
③契約時に用意するもの
■権利証（買主に提示します）
■実印
■印紙代（売買金額によって異なります）
■仲介手数料の半額（別途消費税及び地方消費税が必要です）
■運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
step6.残代金・物件の引き渡し
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。
①引越しの準備
物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。したがって、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。 引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合や、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフ レットや保証書などもまとめておきましょう。
②ローンが残っている時は
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。 抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。
③残代金の受領と物件の引渡し
| 1,登記申請書類の確認 | 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。 |
| 2,残代金の受領 | 手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。 |
| 3,固定資産税等の精算 | 固定資産税、管理費、修繕積立金などを清算します。 |
| 4,関係書類の引渡し | 管理規約・パンフレット等、設備費用を引渡します。 |
| 5,カギの引渡し | お住まいのカギを引渡します。 |
| 6,諸費用の支払い | 売渡し費用（登記）、仲介手数料を支払います。 |
④残代金の受領時に用意するもの
■権利証（登記済証）
■実印
■印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
■印紙代（売買金額によって異なります）
■運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
■管理規約、パンフレット、建築確認書など
■仲介手数料の残額（別途消費税及び地方消費税が必要です）
■登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
■売却物件のカギ
